ເງິນກູ້ CES ໃຊ້ DSCR ແນວໃດເພື່ອສະໜອງຊັບສິນການລົງທຶນ

ສໍາລັບນັກລົງທຶນອະສັງຫາລິມະສັບ, ເງິນກູ້ຢືມແບບ Closed-End Second (CES) ສະເຫນີວິທີການທີ່ເປັນເອກະລັກເພື່ອສະຫນອງທຶນໃຫ້ກັບຊັບສິນທີ່ບໍ່ມີເຈົ້າຂອງໂດຍບໍ່ມີການອີງໃສ່ລາຍຮັບສ່ວນບຸກຄົນ. ໂດຍການນໍາໃຊ້ອັດຕາສ່ວນການຄຸ້ມຄອງໜີ້ສິນ (DSCR) ເພື່ອໃຫ້ມີຄຸນສົມບັດ, ເງິນກູ້ຢືມທີ່ອີງໃສ່ລາຍຮັບຊັບສິນເຫຼົ່ານີ້ສຸມໃສ່ການໄຫຼວຽນຂອງເງິນສົດໃຫ້ເຊົ່າ, ເຮັດໃຫ້ມັນເຫມາະສົມສໍາລັບການຂະຫຍາຍຫຼັກຊັບ. ມາສຳຫຼວດເບິ່ງວ່າເງິນກູ້ CES ເຮັດວຽກແນວໃດສຳລັບການໃຫ້ເງິນກູ້ຕາມກະແສເງິນສົດ ແລະເປັນຫຍັງພວກມັນຈຶ່ງເປັນຕົວປ່ຽນເກມ.

ເງິນກູ້ CES ແມ່ນການຈໍານອງທີສອງທີ່ມີກໍານົດເວລາທີ່ບໍ່ອະນຸຍາດໃຫ້ດຶງເພີ່ມເຕີມ, ມັກຈະຖືກນໍາໃຊ້ຄຽງຄູ່ກັບເງິນກູ້ຕົ້ນຕໍສໍາລັບເງິນກູ້ທີ່ບໍ່ແມ່ນເຈົ້າຂອງ. ບໍ່ຄືກັບການຈໍານອງທີສອງແບບດັ້ງເດີມ, ເຊິ່ງອາດຈະຕ້ອງການຫຼັກຖານລາຍໄດ້ສ່ວນບຸກຄົນ, ເງິນກູ້ຢືມທີສອງທີ່ປິດທ້າຍສໍາລັບຊັບສິນການລົງທຶນໃຊ້ DSCR ເພື່ອປະເມີນການມີສິດໄດ້ຮັບ. ອັດຕາຄ່າບໍລິການໜີ້ສິນວັດແທກລາຍຮັບການເຊົ່າປະຈໍາປີຂອງຊັບສິນຕໍ່ກັບພັນທະໜີ້ສິນຂອງຕົນ, ລວມທັງການຊໍາລະຈໍານອງຄັ້ງທໍາອິດ ແລະທີສອງ (ຕົ້ນທຶນ, ດອກເບ້ຍ, ອາກອນ, ຄ່າປະກັນໄພ, ແລະຄ່າບໍລິການ HOA). DSCR ຂອງ 1.0 ຫຼືສູງກວ່າສະແດງເຖິງລາຍໄດ້ຂອງຊັບສິນກວມເອົາຫນີ້ສິນຂອງຕົນ, ໂດຍປົກກະຕິຜູ້ໃຫ້ກູ້ຕ້ອງການ 1.25 ສໍາລັບການກູ້ຢືມທີ່ອີງໃສ່ກະແສເງິນສົດ.

ວິທີການຢັ້ງຢືນລາຍຮັບສ່ວນບຸກຄົນທີ່ບໍ່ມີນີ້ແມ່ນເປັນການດຶງດູດທີ່ສໍາຄັນ. ນັກລົງທຶນບໍ່ຕ້ອງການ W-2s ຫຼືຄືນພາສີ; ແທນທີ່ຈະ, ຜູ້ໃຫ້ກູ້ປະເມີນທ່າແຮງການເຊົ່າຂອງຊັບສິນ, ເຮັດໃຫ້ເງິນກູ້ຢືມ CES ສາມາດເຂົ້າເຖິງໄດ້ສໍາລັບຜູ້ທີ່ມີການເງິນທີ່ສັບສົນ. ພວກມັນຍັງເປັນຄົນຕ່າງປະເທດທີ່ມີໃຫ້, ອະນຸຍາດໃຫ້ນັກລົງທຶນຕ່າງປະເທດສາມາດເຂົ້າໄປໃນອະສັງຫາລິມະສັບຂອງສະຫະລັດໄດ້ໂດຍບໍ່ມີບັນທຶກລາຍຮັບທ້ອງຖິ່ນ. ຕົວຢ່າງ, ຄົນຕ່າງປະເທດສາມາດຮັບປະກັນການກູ້ຢືມ CES ໃນຊັບສິນໃຫ້ເຊົ່າທີ່ສ້າງລາຍໄດ້ $ 4,000 ຕໍ່ເດືອນດ້ວຍ DSCR ຂອງ 1.3, ຂ້າມອຸປະສັກລາຍໄດ້ສ່ວນບຸກຄົນ.

ໂຄງສ້າງ Piggyback ok ປັບປຸງຄວາມຍືດຫຍຸ່ນ. ເງິນກູ້ທີສອງທີ່ປິດທ້າຍສາມາດກວມເອົາການຊໍາລະລົງຫຼືການປັບປຸງໃຫມ່, ຄູ່ກັບການຈໍານອງທໍາອິດເພື່ອຫຼຸດຜ່ອນຄ່າໃຊ້ຈ່າຍລ່ວງຫນ້າ. ຈິນຕະນາການນັກລົງທຶນທີ່ຕັ້ງເປົ້າໝາຍໃຫ້ເຊົ່າຊັບສິນ 500,000 ໂດລາ: ການຈໍານອງທໍາອິດກວມເອົາ 75% (375,000 ໂດລາ), ແລະເງິນກູ້ CES ເຫຼືອ 20% (100,000 ໂດລາ), ເຫຼືອພຽງແຕ່ 5% ເງິນສົດລົງ. ນີ້ pຈອງs ສະພາບຄ່ອງສໍາລັບການລົງທຶນຕໍ່ໄປ.

ຢ່າງໃດກໍຕາມ, ເງິນກູ້ຢືມ CES ທີ່ອີງໃສ່ DSCR ມາພ້ອມກັບຄໍາເຕືອນ. ອັດຕາດອກເບ້ຍການຈໍານອງທີສອງມັກຈະສູງກວ່າ, ແລະອັດຕາດອກເບ້ຍເງິນກູ້ລວມ (CLTV) ອາດຈະສູງສຸດຢູ່ທີ່ 75-85%. ການຫວ່າງງານຫຼືການປ່ຽນແປງຂອງຕະຫຼາດຍັງສາມາດສົ່ງຜົນກະທົບຕໍ່ເງິນກູ້ຢືມທີ່ອີງໃສ່ຊັບສິນ, ດັ່ງນັ້ນນັກລົງທຶນຕ້ອງຮັບປະກັນຄວາມຕ້ອງການເຊົ່າທີ່ເຂັ້ມແຂງ. ເຖິງວ່າຈະມີປັດໃຈເຫຼົ່ານີ້, ເງິນກູ້ຢືມທີ່ບໍ່ແມ່ນເຈົ້າຂອງເຊັ່ນເງິນກູ້ຢືມ CES ສະເຫນີໂອກາດທີ່ບໍ່ກົງກັນສໍາລັບການເຕີບໂຕຂອງຫຼັກຊັບ, ໂດຍສະເພາະແມ່ນບໍ່ມີການຢັ້ງຢືນລາຍໄດ້ສ່ວນບຸກຄົນແລະທາງເລືອກທີ່ມີແຫ່ງຊາດຕ່າງປະເທດຂັບລົດການເຂົ້າເຖິງ.